暴雷后的中国奥园（03883.HK）忙于自救，时时刻刻卷在债务的漩涡中。自2022年4月1日中国奥园宣布暂停刊发2021年财报并停牌以来，至今已经有15个月了。

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根据港交所规定，停牌超过15个月就将面临摘牌。2023年7月3日，中国奥园（03883.HK）发布2021年全年、2022年中期及2022年全年业绩报告，之前难产十几个月的财报千呼万唤始出来，中国奥园的复牌之日或许已不远？

中国奥园此前一直强调自身作为粤港澳“四小龙”的优势，仅仅6年就从百亿跻身千亿房地产行列。但即便是曾经的行业黑马，过度的无序扩张在行业“三条红线”横空而降之下，反而更快出现暴雷。公司经过2年时间的自救，其具体的债务以及财务情况有何亮点？中国的房地产行业复苏到什么程度？

2021年以来，房地产企业暴雷已经屡见不鲜，原因主要为“三条红线”颁布后行业监管趋严，开发商在银行借不到钱，只能借外债。在房地产行业调整的同时，又遇到疫情的打击，房地产销售低迷，资金回笼不来，银行贷款和外借的美元债也无法如期偿还，以至于暴雷的暴雷，倒闭的倒闭。

中国奥园正式出现违约在2022年1月19日，公司发布公告宣布无法偿还2022年1月到期的债务；以及尚未到期的两笔债务。同时，公司也直接宣布不再支付两笔尚未到期的债务利息，分别为2023年6月及2024年6月到期。但违约公告中并没有谈到展期，可以说是高调摆烂。

宣布违约后，公司于2021年4月1日发布财报延发以及股票停牌公告，公告表示管理层需要更多时间评估潜在减值拨备，致使2021年未经审核管理账目或不能准确反映集团财务表现及状况。

在中国奥园暴雷之前，同为粤港澳“四小龙”的佳兆业集团（01638.HK）在2021年11月8日就宣布担保的理财产品兑付逾期，正式出现暴雷；之后龙光集团（03380.HK）也在2022年8月7日出现债务违约；合景泰富集团（01813.HK）在苦苦支撑之下，也在今年4月底宣布资金链断裂，无法偿还贷款。

中国奥园停牌已经15个月，就在补发三份财报的前一天晚上，公司备受市场关注的违约债务重组也迎来新进展。根据债务重组公告，中国奥园于2023年6月30日与公司主要票据持有人组成的债权人小组（持有公司发行的现有票据未偿还本金总额的约33.01%）达成重组协议。

根据重组方案，公司将发行四种新的融资工具置换债权人此前拥有的债券。包括4支美元债务工具，金额达到23亿美元，每年的利率在5.5%至8.8%之间，到期日为2031年9月。以及拟发行10亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债。

中国奥园的营收主要来源于物业发展收益、物业投资收益以及其他收益，中国奥园在2015年至2020年期间的营收规模随扩张脚步迎来暴涨。在2020年达到678亿元的营收巅峰之后，公司迎来了行业红线以及疫情暴发，2021年营收下降至500亿元。而随之而来的资金链断裂以及暴雷事件，使公司2022年的营收规模较2020年削减至不足1/3。

2022年，中国奥园实现总营业额为人民币187.11亿元，较2021年的500.22亿元，同比下降62.6%，主要为房地产销售额的下降。2022年公司的物业发展销售收入为153.53亿元，较2021年的455.61亿元减幅约66.3%。

（数据来源：公司财报）

销售价格的下跌和销售面积的减少是公司营收下降的主要原因。从物业销售金额和面积来看，2020年后销售额和销售面积同样骤减。2022年中国奥园实现物业合同销售额较2021年同比减少约83%至人民币202.2亿元，合同销售面积同比减少约81%至209万平方米。

（数据来源：公司财报）

而从面积均价来看，房屋平均售价由2021年每平方米约人民币8,169元下跌10.2%至每平方米约人民币7,335元，主要是因为交付的住宅性公寓（占物业的大部分）的平均售价较2021年同期进一步下跌。

随着物业销售规模的骤降以及信用亏损，中国奥园的净利润在2021年急转而下，由盈转亏。从2022年的财报数据来看，中国奥园依旧录得78亿元的亏损，但亏损程度较2021年的331亿元已经大幅缩减。同时毛利由负转正，为8.41亿元，同比增长107%。

（数据来源：公司财报）

从总土地储备来看，公司自2020年之后就没有土地储备新增，为缓解流动性危机，促进资金回笼，整体处于清库存、卖项目的状态。截至2022年12月31日，公司共拥有267个项目，总土地储备面积约为3,083万平方米。

（数据来源：公司财报）

最后来看公司的负债情况，按照以前房地产粗犷的发展模式，企业不断向银行借款用于扩张，随着企业规模的扩大，企业的负债也节节攀升。

截至2022年12月31日，公司总负债规模为2521亿元，而流动负债的规模达到2,392亿元，占总负债比重为95%，公司的债务大多需要短期内偿还。借款、优先票据、公司债券总额为1091亿元，其中境外计息负债总额约为428.17亿元，291.43亿元为债权人相互协议的一部分；境内计息负债总额约为662.32亿元。

对比之下，公司的现金流量可谓是捉襟见肘。截至2022年12月31日，中国奥园的现金、银行存款及受限制银行存款总额约为人民币93.41亿元，其中现金及银行存款约为人民币51.1亿元，受限制银行存款约为人民币42.31亿元，公司存在巨大的资金压力。

（数据来源：公司财报）

总的来说，随着三份财报的公布以及债务重组迎来实际性的进展，公司的债务问题也得到暂时的缓解，但企业的资产负债率仍然处在较高水平。借新债还旧债的方法显然已经不好用，公司要走出困境必须进一步降低企业的负债率，并加大去库存、回笼资金的力度，促进企业健康转型。

与此同时，中国的房地产行业恢复仍然较为困难，投资及需求信心不足，将进一步为房地产走出流动性困境带来挑战。国家统计局数据显示，全国房地产开发投资约13.3万亿元，同比下降10.0%，商品房销售额13.3万亿元，同比下降26.7%。

中国奥园在财报中表示，将继续坚定信心，努力克服困难，化解风险，逐步恢复正常经营，朝着「低负债」「小而美」的定位发展；苦修内功，开源节流，确保项目的开发建设和顺利交付，加快销售回款。同时以坦诚和负责任的态度争取尽快与境内外债权人达成和解，行稳致远。

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